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정비사업 물건 매수 전 사업 단계·분담금·규제 리스크를 꼼꼼히 점검하는 체크리스트.
- 현재 진행 단계(조합설립·사업시행인가·관리처분인가 등)
- 관리처분인가 여부 — 사업 확정성의 핵심 기준
- 이주·철거·착공·준공 예상 일정
- 지연·무산 이력과 조합 내 갈등 여부
- 정비구역 지정·해제 리스크 확인
- 대지지분 크기(권리가액 산정의 기초)
- 감정평가액과 예상 권리가액
- 비례율과 조합원 분양가 수준
- 동일 평형 내 지분·감정가 편차
- 종전자산 대비 종후자산 가치 상승 여력
- 예상 추가 분담금과 납부 시기
- 조합원 분양 평형 선택 우선순위
- 이주비 대출 조건과 한도
- 조합 운영·회계 투명성, 총회 자료 확인
- 시공사 선정·공사비 증액 리스크
- 투기과열지구·조정지역 등 규제 적용 여부
- 조합원 지위 양도 제한(전매 가능 여부)
- 재건축 실거주 의무·거주요건 확인
- 재당첨 제한·1가구 다물건 규제
- 취득세·양도세 등 세금 시나리오
- 완공 후 입지·브랜드·세대수 경쟁력
- 인근 정비사업·교통 호재의 시너지
- 학군·상권 등 완성 시점의 생활 인프라
- 일반분양 물량과 청약 수요 전망
- 주변 신축 시세 대비 미래 가치
- 조합·비대위 간 소송·분쟁 진행 여부
- 분담금 급증·사업성 악화 가능성
- 금리·부동산 경기에 따른 사업 지연 위험
- 매도인 물건의 권리관계·현금청산 대상 여부
- 장기 투자에 따른 자금 묶임과 기회비용
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