계약 전 체크리스트 & 표준계약·특약 가이드
아래 내용은 계약을 준비할 때 살펴볼 일반적인 확인 포인트예요. 실제 계약서 작성과 특약 문구는 개별 사안에 따라 달라지므로, 서명 전 반드시 공인중개사·법무사의 검토를 받으세요.
계약 단계별 확인사항
- 1가계약매물을 잡기 위해 소액을 먼저 거는 단계예요. 걸기 전에 등기부·시세·조건을 확인하고, 가계약금 반환 조건(계약 불성립 시)을 문자·계약서로 명확히 남기세요.
- 2계약 (본계약)표준계약서를 작성하고 보통 매매대금·보증금의 10% 안팎을 계약금으로 지급해요. 소유자 신분증과 등기부상 소유자 일치를 확인하고 특약을 빠짐없이 적으세요.
- 3중도금중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아 일방적 계약 해제가 어려워져요. 자금 계획과 대출 실행 일정을 미리 점검하세요.
- 4잔금잔금일에 등기부를 다시 열람해 근저당 등 권리변동을 확인하고, 소유권 이전 등기를 접수해요. 관리비·공과금 정산도 이때 마무리해요.
- 5입주임차인은 전입신고와 확정일자를 바로 받아 대항력·우선변제권을 확보하세요. 시설·하자를 점검하고 열쇠·설비를 인수해요.
표준계약서 핵심 조항
국토교통부 표준임대차·표준매매 계약서를 기준으로, 당사자 인적사항과 목적물 표시(등기부와 일치)를 먼저 확인한 뒤 아래 핵심 조항을 점검하세요.
자주 쓰는 특약 예시
특약은 표준 조항으로 담기 어려운 개별 약속을 적는 부분이에요. 아래는 참고용 예시 표현이며, 실제 문구는 상황에 맞게 전문가와 다듬으세요.
“잔금일까지 등기부상 근저당권 등 선순위 채권을 전액 상환·말소하며, 이행되지 않을 경우 매수인(임차인)은 계약을 해제할 수 있고 손해를 배상한다.”
“인도일 기준 이미 존재하던 누수·하자는 매도인(임대인)이 책임지고 수리하며, 인도 후 일정 기간 내 발견된 하자에 대해서도 협의하여 처리한다.”
“임대인은 임차인의 전입신고·확정일자 및 전세보증금 반환보증 가입에 협조하고, 임대차 기간 중 임차인의 대항력을 해치는 담보 설정을 하지 않는다.”
“잔금일(인도일) 현재까지 발생한 미납 관리비·공과금은 매도인(임대인)이 부담하고 정산한다.”
“임대인(매도인)은 계약 시 국세·지방세 완납 사실을 증명서로 제시한다.”
등기부·건축물대장 확인 포인트
부동산의 소유관계와 권리 상태를 보여주는 가장 중요한 서류예요. 세 부분으로 나눠 살펴보세요.
- 표제부 — 부동산의 소재지·면적·구조 등 기본 표시가 계약서와 일치하는지 확인
- 갑구 — 소유자, 가압류·가처분·경매 개시 등 소유권 관련 사항. 소유자와 계약 상대방이 같은지 대조
- 을구 — 근저당권·전세권 등 담보. 선순위 채권 규모가 보증금·매매가에 비해 과도하지 않은지 확인
건물의 실제 면적·용도·구조와 위법 여부를 확인하는 서류예요. 등기부만으로는 알기 어려운 정보가 담겨요.
- 위반건축물 표기 — 불법 증축·용도 변경으로 '위반건축물'로 적혀 있는지 확인
- 면적·용도·층수 — 실제 사용 현황과 광고·계약 내용이 일치하는지 대조
- 무허가·미등기 여부 — 대장에 없는 부분이 있는지 확인
등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr), 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 열람할 수 있어요. 계약~잔금 사이 권리가 바뀔 수 있으니 잔금 직전에 다시 한 번 열람하세요.
본 안내는 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 거래·신고·세금은 공인중개사·법무사·세무사 등 전문가와 관련 기관 확인이 필요합니다.